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冯仑:本土房企在未来面临的最二八杠游戏技巧大挑战

更新:2020-06-29 编辑:二八杠游戏网 来源:二八杠游戏网 热度:8157℃

本文根据 2020年 8 月 1日 ,冯叔在新加坡国立大学城市与地产研究院主办、风马牛传媒协办的‘中新论坛’的演讲内容整理。

从 1999 年到现在,中国的房地产一直在快速地成长。在快速成长的过程中,有一个重要的时代特征,就是以住宅为单一的产品,快速地建设、销售,围绕这样一个模式来做房地产开发。

这样的开发模式给中国的城镇面貌带来了巨大的改变,同时也十分有效、快速地解决了人们的居住问题。从 1978 年到现在的 40 年里,中国城镇居民的人口翻了一番,而住房面积从人均 1.8 平米增长到了人均 35 平米。发展到现在,我们普遍认为,目前这个阶段,房地产的开发时代已经结束了。

冯叔在由新加坡国立大学城市与地产研究院主办、风马牛传媒协办的‘中新论坛’演讲

7 月底中央在讨论经济问题的时候,明确提出‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。’而且,最近一段时间以来,金融机构对房地产的‘输血’受到限制,银行对开发商的开发贷款有了限制以外,信托基金、私人的委托贷款……各种各样进入房地产的资金都已经被堵住了。这样一来,房地产就结束了开发时代,开始加速进入后开发时代。

本土房企面临的转型‘痛点’

后开发时代跟开发时代最大的不同,是产品线要增加。住宅以外,大概有六大类新的产品,是地产商要特别关注的,包括我们通常讲的写字楼、酒店、物流仓储、健康医疗、教育研发,以及公共物业和公共设施。

阿那亚从‘凝聚价值观,营造生活方式,连接社群关系’等几个方面做调整和转型,把卖房子变成卖生活方式

开发的模式也由简单地开发,然后把它卖掉,逐渐变为对全价值链的关照,从拿地一直到最后的经营、租赁,或者做 REITs 上市。

在开发时代,中国有 7 万家公司在做住宅开发,相关的服务机构有 30 万家,从业人员有 3000 万人。其中大部分都是围绕着住宅的快速开发。进入后开发时代的全产品线、全价值链、全商业模式之后,7 万家住宅公司会减少一半到 2/3。但同时,我认为至少会增加 50 万家以上的面对新的六类产品的服务机构,这就是机会。

我们可以看一看,在这两个阶段里,本土企业和外资的投资情况。在开发阶段,本土企业以规模和速度见长,做得最强、做得最多的是本土企业,资本、规模,包括资本市场发展速度,都是本土企业占优。因为本土企业更了解市场,拿到了土地之后快速盖楼、销售。

当然,在开发阶段,外资实际上也是围绕住宅在做。但是,从过去这 2020年的竞争和发展情况看,外资以产品的品质和服务见长,规模和速度都不及本土企业。

(责任编辑:二八杠游戏网)

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